Introdução ao Planejamento e Controle de Obra
Independentemente da maturidade e do segmento de sua empresa, é comum que sempre se persigam oportunidades de se fazer melhor: ganhando mais, gastando menos ou correndo menos risco.
Nas empresas da construção civil, as oportunidades normalmente se escondem na complexidade que existe ao se realizar cada uma de suas atividades e processos, inseridas num ecossistema também complexo, repleto de partes interessadas (stakeholders) internas e externas.
A arma-chave que dá o poder de perceber e enxergar essas oportunidades é o planejamento, monitoramento e controle. Essa arma compõe as principais áreas do gerenciamento de projetos e há muitas referências boas para desenvolver um excelente processo para nossas empresas da construção. O processo deste artigo nasceu dessas melhores práticas internacionais e da experiência prática do dia-a-dia.
Dessa forma, para nortear as empresas da construção, apresentaremos o grande processo de Planejamento, Monitoramento e Controle durante todo o ciclo de vida do empreendimento. Em maior ou menor grau, poderá ser aplicado por qualquer empresa do setor, ainda que as nomenclaturas variem de empresa para empresa e os detalhes variem de empreendimento para empreendimento.
Macrofases do Ciclo de Vida do Empreendimento
Adotaremos a premissa de criar um processo completo e integrado. O cuidado aqui é não raciocinar de forma exclusivamente departamental, muito comum dentro das organizações, mas pensar de forma a enxergar os processos acontecendo e suas interações antes da obra, durante a execução e após a obra.
Podemos observar três macrofases principais:
Macrofases: Antes – Durante – Após Obra.
Avaliação do Empreendimento (Antes) –a ideia do empreendimento (normalmente surgida como sugestão de experiências anteriores, potencial oportunidade ou ideia original) é afinada até que se comprove viável e o empreendimento seja aprovado. Trata-se de validar a ideia de valor para o cliente consumidor final e possui alta incerteza, devido aos vários atores existentes (muitos deles do setor Público). Áreas da mais atuantes: Comercial, Marketing, Jurídico, Arquitetura, Planejamento.
Execução das Obras (Durante) – o produto do empreendimento é efetivamente construído. Além da execução da obra e seu abastecimento de suprimentos, passamos pela transformação das especificações do produto iniciais em especificações executivas detalhadas, pelo planejamento, ao estabelecer o desempenho pretendido de cada etapa, pelo monitoramento, ao medir o desempenho apresentado em cada etapa, e pelo controle, atuando sobre onde forem identificados desvios. Áreas da mais atuantes: Engenharia, Suprimentos, Qualidade, Planejamento.
Obtenção dos Benefícios (Depois) – o produto é entregue aos clientes finais, consumidores, que passam a usufruir dos benefícios do produto. Destacam-se os serviços de atendimento ao cliente, bem como de assistência técnica e atividades da qualidade, retroalimentando o conhecimento organizacional adquirido. Áreas da mais atuantes: Vendas, Serviço de Atendimento ao Cliente/Experiência do Cliente, Serviço de Assistência Técnica, Qualidade.
Fases do Ciclo de Vida do Empreendimento
A partir do exposto, uma nova camada do processo de Planejamento, Monitoramento e Controle pode ser adicionado ao ciclo de vida: as fases do empreendimento.
Tenha em mente que, na prática, a baliza entre onde encerra-se uma fase e inicia-se outra varia de acordo com o contexto da empresa. Novamente, a nomenclatura pode varie bastante, mas podemos identificar a subdivisão abaixo:
- Avaliação do Empreendimento
- Execução das Obras
- Pré-Obra
- Execução
- Pré-Encerramento
- Obtenção dos Benefícios
Você encontrará o resumo dos objetivos de cada fase nas tabelas abaixo, onde serão descritos detalhadamente as etapas e eventos.
Etapas e Eventos Específicos
Na última camada do processo de planejamento, monitoramento e controle, encontram-se as etapas e os eventos fundamentais.
Nesse nível, iremos descrever as atividades e eventos que norteiam o bom desenvolvimento de um empreendimento imobiliário e suas obras de modo a aumentar a chance de sucesso do negócio como um todo.
Nos sete quadros a seguir (um para cada fase), encontram-se: a nomenclatura de cada etapa ou evento, a indicação das áreas organizacionais que normalmente são responsáveis (coluna “Dono”) do processo e a descrição específica do que de fato acontece em cada etapa.
FASE VIABILIDADE
O objetivo é encontrar uma proposta de produto que solucione a motivação da ideia de empreendimento.
Também objetiva verificar se esse produto proposto é viável tecnicamente, juridicamente, comercialmente e economicamente.
Caso não se obtenha a viabilidade, a ideia é arquivada, sem grandes prejuízos.
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| Etapa ou Evento |
Dono |
Descrição |
| Desenvolvimento do Produto / Coleta de Requisitos |
Arquitetura / Marketing |
São levantamento de dados e requisitos e é elaborada a proposta de projeto urbanístico e implantação e acessibilidade e projeto preliminar das edificações. |
| Obtenção das Diretrizes de Prefeitura e de Concessionárias |
Arquitetura / Jurídico |
Diretrizes de Prefeitura (Certidão de Viabilidade, Certidão de Diretrizes, Pré-aprovação Municipal, Obtenção da certidão da Prefeitura, Diretrizes, Projeto de Diretrizes, Certidão de Viabilidade) e Diretrizes de Concessionárias de Energia e Água obtidas (Certidão de Viabilidade, Certidão de Diretrizes). |
| Levantamento Planialtimétrico |
Arquitetura |
Contratação de topografia e levantamento topográfico / planialtimétrico. |
| Opção de Compra do Terreno / Contrato com Terrenista / Contrato com Investidor |
Jurídico / Comercial |
Para dar segurança jurídica ao processo, é elaborada uma opção de compra do terreno, ou contrato com terrenista, ou contrato com investidor, ou realizado registro de imóveis, ou dada entrada no cartório para registro, ou registrado o imóvel. |
| Aprovação da Viabilidade Jurídica |
Jurídico |
É verificada a situação do terreno, dos proprietários e outras partes em diversas esferas. |
| Sondagem de Terreno, Ensaio CBR e Contratação do Projeto de Fundação |
Engenharia / Arquitetura |
Ameaças e oportunidades se escondem no solo do terreno e, devido a isso, é necessário realizar a sondagem do terreno e ensaios de solo (como o ensaio CBR).
O projetista de fundações é contratado para dar as opções preliminares dos tipos de fundações. |
| Aprovação da Viabilidade Econômica/Comercial/Técnica |
Engenharia / Planejamento / Comercial / Marketing |
São realizados estudos técnicos (como estudos de engenharia, hidrogeológicos, de terraplenagem, etc.), estudos viabilidade econômica (viabilidade simples) e estudos de viabilidade comercial (comumente, com uso de informações de geomarketing). |
FASE APROVAÇÃO
Tem como meta submeter o produto proposto às análises dos órgãos públicos e descobrir algumas informações técnicas preliminares.
Após as aprovações públicas, a empresa pode avaliar o cenário econômico e decidir se avança ou não com o empreendimento.
Caso decida não avançar, a empresa arquiva o projeto e terá arcado com as taxas públicas de aprovações.
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| Etapa ou Evento |
Dono |
Descrição |
| Proposta de Produto e Aprovação da Proposta |
Alta Direção |
A proposta de produto do empreendimento foi definida.
Em caso de elevadores definitivos, é importante observar os vãos e fossos para que fiquem compatíveis com os equipamentos disponíveis. |
| Retificação de Área |
Arquitetura / Jurídico |
É realizada a retificação de área quando necessário. |
| Aprovação do Projeto de Combate a Incêndio |
Arquitetura |
Os projetistas de combate a incêndio são contratados e a proposta de projeto legal é aprovada junto ao Corpo de Bombeiros. |
| Aprovação do Projeto em Órgãos Públicos |
Arquitetura / Jurídico |
Conforme cada município e estado, a Prefeitura Municipal solicita aprovações de órgãos públicos, antes de emitir a aprovação do Projeto Legal do Empreendimento.
Aprovações de Órgãos Públicos comumente solicitadas no estado de SP: Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (GRAPROHAB), Licença de Instalação, Licença Prévia, Outorga Licença Ambiental, Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB), Instituto Geográfico e Cartográfico (IGC), Agência Nacional de Mineração (ANM, antiga DNPM), Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN), Comando da Aeronáutica (COMAER), Departamento de Águas e Energia Elétrica (DAEE). |
| Aprovação de Departamento/Concessionária de Água e Esgoto |
Arquitetura |
Aprovação do projeto legal junto às Concessionária de Água e Esgoto. |
| Aprovação de Concessionária de Energia Elétrica |
Arquitetura |
Aprovação do projeto legal junto às Concessionária de Energia Elétrica. |
| Obtenção do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e Relatório de Impacto de Trânsito (RIT) |
Arquitetura |
É comum ser solicitado o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) ou Relatório de Impacto de Trânsito (RIT). |
| Aprovação do Projeto em Prefeitura |
Arquitetura / Jurídico |
Aprovação Final do Projeto Legal em Prefeitura obtida. Normalmente, são emitidos vários “comunique-se” relacionando pendências a serem resolvidas para a aprovação. |
FASE PRÉ-OBRA
Tem por objetivo desenvolver e especificar tecnicamente o produto, promover as ações de regulamentação necessárias para a obra e para o negócio e planejar, determinando que desempenho é esperado para cada etapa da obra.
Ocorre um grande esforço de coordenação de projetistas de diversas áreas técnicas, bem como geração das especificações do produto, que serão utilizadas internamente pela engenharia e externamente, quando divulgadas para o mercado.
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| Etapa ou Evento |
Dono |
Descrição |
| Sondagem de Terreno, Ensaio CBR e Contratação do Projeto de Fundação |
Engenharia / Arquitetura |
Ameaças e oportunidades se escondem no solo do terreno e, devido a isso, é necessário realizar a sondagem do terreno e ensaios de solo (como o ensaio CBR).
Finalmente, o projetista de fundações é contratado. |
| Elaboração e Aprovação do Memorial Descritivo Detalhado |
Arquitetura |
É comum ocorrerem inconsistências entre os memorais descritivos de documentos públicos, as especificações dos projetos técnicos, os orçamentos detalhados, os materiais de vendas.
Para evitar essa arriscada ameaça, é recomendado que as especificações dos ambientes do empreendimento sejam unificados em um único Memorial Descritivo Detalhado, que servirá de base para qualquer memorial possível.
É recomendado que seja aprovado entre diversos usuários.
Junto com os projetos executivos compatibilizados, compõe a linha de base de escopo do empreendimento. |
| Contratação do Projeto Estrutural e Definição das Fundações |
Arquitetura / Engenharia |
O projetista de estruturas é contratado.
Também são definidas as opções de fundações do empreendimento. |
| Contratação do Projetos de Instalações |
Arquitetura / Engenharia |
Os projetistas de instalações hidrossanitárias e elétricas e afins são contratados. |
| Contratação dos Projetos Complementares |
Arquitetura / Engenharia |
Projetos complementares necessários são contratados: como projeto de gás natural / GLP, projeto de churrasqueira, projeto de fachada, projeto de automação, etc. |
| Abertura de CNO |
Administrativo |
Abertura do Cadastro Nacional de Obras (CNO, antiga CEI). |
| Abertura da empresa SPE e sua conta bancária |
Jurídico / Administrativo |
Em alguns empreendimentos, é recomendada a abertura de empresa de Sociedade de Propósito Específico (SPE), bem como sua conta bancária para operações. |
| Alvará de Construção e Comunicação ao Ministério do Trabalho |
Administrativo / Segurança do Trabalho |
É recomendado que se verifique a emissão e validade do Alvará de Construção e que se comunique o Ministério do Trabalho da iminência de início da obra. |
| Contratação/Constituição da Equipe Gestora da Obra |
Engenharia / Recursos Humanos |
Conforme a complexidade e tamanho do empreendimento, a equipe gestora deve ser dimensionada, selecionada e contratada (ou alocada) com base nas competências, habilidades e atitudes. |
| Fornecimento de Equipamentos e Serviços de Tecnologia da Informação e Telefonia |
Tecnologia da Informação |
Dado o tamanho da equipe gestora e localização da obra, os equipamentos e serviços de T.I. e telefonia devem ser dimensionados e providenciados. |
| Criação do PCMAT, PPRA, PCMSO |
Segurança do Trabalho |
Os documentos de segurança e saúde do trabalho deverão ser elaborados. |
| Criação do Plano de Qualidade da Obra |
Qualidade / Engenharia |
Conforme o sistema de qualidade da empresa, deverá ser criado o plano de qualidade específico para a obra.
Na construção civil, a mais comum é a certificação PBQP-H. |
| Definição de Todos os Níveis do Empreendimento |
Arquitetura / Engenharia |
Os níveis finais do empreendimento representam um risco à correta compatibilização dos projetos, devem ser definidos com cautela. |
| Ligações Provisória de Água e Energia |
Administrativo / Engenharia |
Providenciar as ligações provisórias de Água e Energia para abastecer o canteiro de obras. |
| Pátio IBAMA |
Administrativo |
Normalmente, é necessário realizar o cadastro de Pátio IBAMA, devido à utilização de depósito de produtos e subprodutos florestais nativos (madeira). |
| Vistoria Cautelar de Vizinhos e Contratação de Seguro |
Arquitetura / Engenharia |
Toda obra causa impacto em seu entorno, portanto, deve ser contratada a Vistoria Cautelar das casas vizinhas ao empreendimento.
Outra recomendação simultânea é contratar seguros, como de risco engenharia, de responsabilidade civil e seguro obra (modalidades de financiamento bancário requerem seguros). |
| Definição do Plano de Ataque, Macrologística e Layout do Canteiro |
Planejamento / Engenharia / Qualidade / Segurança do Trabalho |
Obras possuem arranjo físico posicional, em que o produto a ser transformado é fixo e os recursos transformadores vão ao local da transformação, portanto, é fundamental que evitem-se restrições de sequenciamento, logística e de layout.
Para tal, é crucial entender o contexto da implantação do empreendimento, propor alternativas e definir o plano de ataque (divisão, sequenciamento e durações macro das etapas de construção), a macrologística (soluções e equipamentos de movimentação de material, equipamentos e mão-de-obra de forma, possibilitando o bom andamento da obra) e layout do canteiro para cada grande fase da obra (posições e dimensões, passagens de materiais e pessoas, estações de trabalho, locais de estoques, infraestrutura do canteiro, etc.).
O documento que reúne todas essas informações é comumente chamado apenas de “plano de ataque”. |
| Orçamentação Analítica (Quantitativos, Serviços, Composições, Unitários) |
Planejamento / Engenharia |
A partir dos projetos executivos compatibilizados, do memorial descritivo detalhado e do plano de ataque, é realizado o levantamento de quantitativos de serviços a serem realizados na obra e, a partir de uma base atualizada de composições (de serviços) de custos unitários, é gerado o orçamento analítico detalhado.
É importante incorporar não apenas os custos diretos do produto, mas também os custos necessários para executá-lo, como custos de equipamentos logísticos, de estrutura do canteiro e da equipe indireta.
Também é importante que o nível de detalhamento seja suficiente de modo a facilitar o monitoramento do desempenho da obra.
Constitui a linha de base de custos do empreendimento. |
| Cronogramação Analítica e Aprovação do Fluxo de Caixa |
Planejamento / Engenharia / Financeiro |
A partir do orçamento analítico detalhado e do plano de ataque, é realizado o sequenciamento do serviço e são afinadas as estimativas de duração das atividades, gerando o cronograma analítico detalhado.
É recomendado utilizar exatamente o mesmo nível de detalhamento do orçamento analítico, para evitar divergências de monitoramento de desempenho entre orçamento e cronograma.
Constitui a linha de base de prazo do empreendimento. |
| Planejamento de Compras e Contratações Estratégicas |
Planejamento / Suprimentos |
As compras e contratações (Suprimentos) levam certo tempo entre serem iniciadas, concluídas e entregues/disponibilizadas na obra. Essa “demora” depende da natureza do insumo, do processo organizacional e da disponibilidade de fornecedores. Por isso, para cada tipo ou natureza de insumo, deve ser determinado esse tempo para estar disponível em obra.
A partir daí, com base no cronograma e orçamento analíticos, é gerado o cronograma de compras e contratações estratégicas, de modo a manter a obra sempre abastecida. |
| Planejamento do Acompanhamento One Page Report |
Planejamento |
De posse das linhas de base de escopo, de custo e de prazo, é o momento de definir como será realizado o monitoramento e controle do empreendimento.
A grande salto para efetivamente monitorar e controlar uma obra é lançar mão do One Page Report (OPR), em que as informações-chave sobre o desempenho da obra são reunidos em um único relatório como o próprio nome diz.
O processo envolve, além do próprio relatório, definir as datas em que as medições de desempenho da obra serão realizadas, as datas em que os relatórios OPR serão apresentados à organização (chamadas reuniões de OPR), quem deverá estar presente nas reuniões, e quais informações serão fornecidas por quais pessoas da organização em que datas.
Deve-se planejar também como as decisões de controle definidas durante a reunião de OPR serão implementadas após a reunião. |
| Treinamento da Equipe Gestora da Obra |
Qualidade / Engenharia |
Uma vez alocada, a equipe gestora precisa ser treinada e familiarizada sobre os processos e normas que deverão seguir, bem como envolver-se no planejamento do empreendimento. |
| Contrato com Investidor ou Financiamento Bancário – Planilha de Desembolso e/ou PLS |
Planejamento / Jurídico |
Conforme o modelo de financiamento do empreendimento, deverão ser elaboradas as planilhas de desembolso e de liberação de serviço (PLS) para serem anexadas ao contrato de financiamento bancário (ou contrato com investidor).
Essas planilhas são geradas a partir das linhas de base de custo e de prazo. |
| Incorporação |
Jurídico / Administrativo |
É realizada a incorporação do empreendimento imobiliário. |
| Definição do Plano de Marketing e Vendas |
Marketing / Vendas / Planejamento |
A partir das linhas de base do empreendimento, os planos de marketing e vendas do empreendimento podem ser detalhados e as imagens e informações a serem divulgadas para o mercado podem ser elaboradas (ou revisadas). |
| Criação do Projeto de Stand de Vendas e Apto Decorado |
Arquitetura / Marketing / Vendas |
Se a estratégia de vendas incluir Stand de Vendas e/ou apartamento decorado, seus projetos deverão ser elaborados.
Pode haver necessidade de revisar o plano de ataque e as linhas de base do empreendimento. |
| Orçamentação e Cronogramação do Stand de Vendas e Apto Decorado |
Planejamento / Arquitetura |
Da mesma forma que orçamentação e cronogramação das linhas de base do empreendimento, esses documentos devem ser gerados para o Stand de Vendas e/ou Apto Decorado.
Isso porque esses elementos fazem parte das questões relevantes a serem acompanhadas nas reuniões de OPR e, dependendo da complexidade, devem ser monitoradas e controle como “mini-obras”. |
| Execução de Stand de Vendas e Apto Decorado |
Engenharia |
Comumente, Stand de Vendas e Apto Decorado são executados antes ou simultaneamente ao início da obra. |
| Garantia Bancária Mínima Vendida/Contratada |
Vendas |
Conforme o modelo de financiamento adotado e a estratégia da organização, a obra não é iniciada até as vendas do empreendimento atinjam a garantia bancária mínima exigida.
Normalmente os bancos começam a financiar um empreendimento quando o valor em vendas e em obras executadas atinge o valor dos custos do empreendimento. |
FASE EXECUÇÃO
São aprovadas as especificações técnicas compatibilizadas do produto e o produto é construído. De longe, é a fase mais onerosa de todo ciclo do empreendimento.
Grandes esforços são empregados: abastecer a obra com insumos (materiais, equipamentos e mão-de-obra), disponibilizar os insumos nos locais de trabalho no ritmo adequado, treinar as equipes, seguir rigorosamente o escopo do produto e as normas de engenharia, atender às normas trabalhistas, atender aos requisitos de qualidade do setor e da empresa, medir o desempenho realizado, controlar o desempenho, atuando sobre onde houver desvios, reportar o desempenho às partes interessadas e gerir os riscos e o ecossistema do empreendimento.
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| Etapa ou Evento |
Dono |
Descrição |
| Aprovação dos Níveis das Áreas Externas |
Arquitetura / Engenharia |
Os níveis finais compatibilizados do empreendimento são aprovados. |
| Aprovação do Projeto Estrutural e Fundações |
Arquitetura / Engenharia |
Os projetos estrutural e de fundações executivos compatibilizados são aprovados. |
| Aprovação do Projetos de Combate a Incêndio |
Arquitetura / Engenharia |
O projeto de combate a incêndio executivo compatibilizado é aprovado. |
| Aprovação do Projetos de Instalações |
Arquitetura / Engenharia |
Os projetos hidrossanitários e elétricos e afins executivos compatibilizados são aprovados. |
| Aprovação do Projetos de Instalações junto às Concessionárias |
Arquitetura / Engenharia |
Os projetos hidrossanitários e elétricos e afins são aprovados nas concessionárias (ou departamentos públicos) pertinentes. |
| Aprovação dos Projetos Complementares |
Arquitetura / Engenharia |
Os projetos complementares executivos compatibilizados são aprovados. |
| Realizar Compras e Contratações Estratégicas |
Suprimentos / Engenharia |
As compras e contratações são realizadas e monitoradas para abastecerem o relatório de OPR. |
| Execução da Obra |
Engenharia |
A obra é abastecida com insumos (materiais, equipamentos e mão-de-obra), os insumos são disponibilizados nos locais de trabalho no ritmo adequado, as equipes são treinadas e o escopo do produto e as normas de engenharia são rigorosamente seguidos.
São cumpridos os requisitos de qualidade do setor e da empresa.
São realizadas as medições de contratos de subempreiteiras.
Os riscos (ameaças ou oportunidades) são constantemente monitorados. |
| Controle de Documentação da Obra, de Funcionários e Segurança |
Administrativo / Segurança do Trabalho |
São mantidos atualizados os registros da regulamentação da obra e de atendimento às normas trabalhistas e de segurança. |
| Controle de Estoque de Obra |
Suprimentos / Engenharia |
O controle de estoque é realizado no nível necessário para alimentar o relatório de OPR. |
| Controle de Custo e Medições de Obra |
Financeiro / Planejamento |
Os custos são controlados de forma a permitir a correta apuração para alimentar o relatório de OPR.
São realizadas, nas datas previstas, as medições de valor agregado dos serviços já executados pela obra (para reportar à OPR). |
| Controle de Qualidade e Auditorias |
Qualidade |
Ocorrem o monitoramento dos requisitos de qualidade e auditorias de qualidade periódicas, conforme descritos pelo sistema de gestão da qualidade da empresa. |
| Realizar Reunião de OPR e Boletim de Obra (Comercial) |
Planejamento / Marketing |
As reuniões de OPR são realizadas conforme foram planejadas.
Caso a empresa divulgue informações do desempenho da obra para clientes, são gerados os boletins comerciais da obra. |
| Acompanhar Medição Banco/Investidores |
Planejamento / Engenharia / Financeiro |
São realizadas as medições de serviços para pagamento de bancos ou investidores, conforme o modelo de financiamento do empreendimento previu. |
| Atenção com Vizinhos e Imagem do Empreendimento |
Engenharia / Marketing / Jurídico |
Constantemente, atenção e questões com vizinhos (ou com a imagem do empreendimento) são monitorados. |
FASE PRÉ-ENCERRAMENTO
Aqui, a atenção se volta para os detalhes críticos para um bom encerramento de obra e entrega do empreendimento.
As últimas arestas são aparadas e as ações de regulamentação de término são providenciadas.
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| Etapa ou Evento |
Dono |
Descrição |
| Constituição do Condomínio |
Jurídico |
É realizada a constituição do Condomínio. |
| Elaboração do Manual do Proprietário e do Síndico |
Arquitetura / Suprimentos / Qualidade / Assistência Técnica / Marketing |
São elaborados os manuais do produto, tanto do proprietário quanto do Síndico (contendo o manual das áreas comuns do Condomínio). |
| Definição da Administradora do Condomínio |
Jurídico |
É definida a primeira administradora do Condomínio, que auxiliará o Síndico e a equipe gestora do Condomínio a cumprir suas funções e à legislação. |
| Regularização dos Projetos através de “As Builts” |
Arquitetura / Engenharia |
Quaisquer alterações nos projetos executivos devem ser formalizadas através dos projetos “as built”s. |
| Solicitação de Obra de Água e Gás/ Doações a Concessionárias |
Engenharia / Administrativo / Jurídico |
São solicitadas as obras de ligação de água fria e de gás (natural ou GLP, se houver) do Condomínio.
Eventuais obras de doações às concessionárias devem ser realizadas. |
| Solicitação de Obra de Energia, Telefonia e Dados / Doações a Concessionária |
Engenharia / Administrativo / Jurídico |
São solicitadas as obras de ligação de energia elétrica do Condomínio.
Eventuais obras de doações às concessionárias devem ser realizadas. |
| Finalizar as obras de Contrapartidas e Termos de Compromisso |
Engenharia / Administrativo / Jurídico |
Quaisquer obras de contrapartida do empreendimento ou acordos estabelecidos em termos de compromisso com órgãos públicos devem ser finalizadas. |
| Demolições de canteiros provisórios, Stands de Vendas ou Aptos Decorados |
Engenharia |
As estruturas provisórias de canteiro ou de vendas (como Stands de vendas ou apartamentos decorados) devem ser demolidos. |
| Obtenção do AVCB / CLCB |
Arquitetura / Engenharia |
Deve ser solicitada, realizada a vistoria e obtida a aprovação do Corpo de Bombeiros (AVCB ou CLCB, conforme o caso). |
FASE ENCERRAMENTO
O momento de os clientes finais, consumidores, gozarem do produto do empreendimento ocorre aqui.
As regulamentações de término do empreendimento são finalizadas e ocorrem as entregas de unidades habitacionais, de áreas comuns e de contrapartidas e termos de compromisso assumidos.
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| Etapa ou Evento |
Dono |
Descrição |
| Ligações Definitivas de Água, Energia, Telefonia e Gás |
Engenharia / Administrativo |
As últimas ligações definitivas são realizadas. |
| Baixa na Receita Federal |
Administrativo |
São realizadas as baixas na Receita Federal. |
| Baixa de Contrapartidas e Termos de Compromisso |
Jurídico |
As obras de contrapartidas e acordos dos Termos de Compromisso (como TCRAmbiental ou Reflorestamento) do empreendimento devem ser formalmente dados como entregues pelos órgãos públicos. |
| Entrega das Áreas Externas e Manual do Síndico |
Engenharia / Assistência Técnica |
As entregas das áreas comuns (como piscinas, áreas de lazer, quadras, etc.) são realizadas.
São entregues também o manual do Síndico, ou das áreas externas, contendo instruções e planos de manutenção. |
| Obtenção do Habite-se |
Administrativo / Jurídico |
É obtido o “Habite-se” da Prefeitura para o empreendimento, das unidades habitacionais e áreas comuns. |
| Entrega das Chaves / Unidade Habitacional e Manual do Proprietário |
Engenharia / Assistência Técnica |
As entregas das unidades habitacionais (das chaves) são agendadas, de forma faseada, e realizadas.
Também são realizadas as entregas do manual do proprietário. |
FASE PÓS-OBRAS
Essa fase tem como intensão manter satisfatória a experiência do cliente, no papel de consumidor, assim que recebe formalmente a unidade habitacional (ou, no caso do cliente Condomínio, quando recebe as áreas comuns).
É comum haver grande esforço de atendimento de assistência técnica, de agendamento de visitas para diagnóstico das ocorrências e de agendamento dos eventuais reparos.
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| Etapa ou Evento |
Dono |
Descrição |
| Assistência Técnica |
Assistência Técnica / Atendimento ao Cliente |
As regras de verificação de garantia e responsabilidades são definidas e o processo de atendimento de Assistência Técnica é definido e entra em operação. |
O Que Fazer Agora?
Como vimos, a complexidade de um empreendimento imobiliário é realmente grande e multidisciplinar: é muita coisa.
Por mais experiência que tenha, toda empresa terá dificuldade em gerenciar e cuidar de todos esses detalhes e partes interessadas durante todo o ciclo de vida do empreendimento (o que, não raramente, dura cinco anos entre a ideia e a entrega). Nesse longo caminho, é esperado que coisas positivas e negativas aconteçam e nossos processos terão de ser capazes de lidar com isso.
Sua empresa pode ter processos eficientes ou pode ter um ou outro ponto a melhorar. Porém, ainda que as fases, etapas e eventos variem um pouco, utilize as sete tabelas com as descrições específicas como um checklist do processo atual da sua empresa. É muito provável que você encontre oportunidades para melhorar seu processo.
O desafio que as empresas da construção civil enfrentarão é lançar mão de conhecimento atualizado, pessoas competentes, processos integrados e ferramentas eficazes, de modo a realizar seus empreendimentos de forma eficaz, protegendo o sucesso do empreendimento.
Estejamos preparados!
