Preço é tudo numa Compra ou Contratação?
Cenário
Imagine a situação: você está cotando fornecedores para fornecer material e aplicar revestimento de fachada de um prédio que está construindo.
A ABNT NBR 15.575:2013, para o sistema-elemento-componente “Revestimento de Paredes / Piso e Tetos” de “Paredes Externas / Fachada”, sugere o prazo mínimo de garantia de 3 anos para “infiltração decorrente do mau desempenho do revestimento externo da fachada”.
Logo, a responsabilidade sobre o desempenho do revestimento da fachada é, muitas vezes, maior que a duração da própria obra. Também a fachada está sujeita a intempéries. Portanto, não é difícil concluir que é um item de extrema importância.
Planejando a Compra
Ao planejar Suprimentos/Aquisições (Compras e Contratações), queremos proteger o custo da obra através de preços baixos. É natural que o preço tenha papel central, mas, para este item do nosso cenário, com todo esse risco e responsabilidade, PREÇO não é tudo.
Um bom plano de suprimentos deveria considerar que a empresa executora teria que possuir Capacidade Técnica comprovada para minimizar erros de execução. E, caso houvesse problemas durante a garantia, a empresa executora deveria ter Capacidade Financeira para honrar o reparo durante o período de garantia.
Tabela de avaliação de propostas.
Na tabela de avaliação de propostas, Preço tem peso de 20% do total, Capacidade Financeira tem peso 30% e Capacidade Técnica tem 50%!
Foram recebidas 7 propostas e o departamento de Suprimentos deu notas de 1 a 4 para cada uma dessas três dimensões (sendo nota 4 para o melhor conceito e 1, para o pior). Multiplicando as notas pelos pesos, obtemos um Score para cada proposta e fica fácil determinar a proposta campeã.
Conclusão
A proposta vencedora foi a Proposta 04 (PROP04), que não era a de menor preço, mas, com certeza, é a que tem maior probabilidade de atender plenamente à necessidade do empreendimento.
O que é planejamento de obras?
O que é planejamento de obras?
Saiba o que é planejamento de obra e qual sua importância para o sucesso dos empreendimentos
Introdução
Sem dúvida, em menor ou maior grau, os conceitos de gestão estão presentes em todas as organizações. O que às vezes dificulta nosso entendimento é que nem sempre as nomenclaturas usadas são as mesmas; costumam mudar bastante de empresa para empresa.
Para complicar, existem termos, como “planejamento”, “qualidade” ou “orçamento”, que são usados ora para nomear ora departamentos, ora processos, ora relatórios.
Planejamento de Obras
Planejamento é um desses termos amplamente aplicados em muitas facetas de um negócio. Na maioria dos setores, departamentos de Planejamento, se referem às funções de “planejamento financeiro”, “planejamento estratégico” ou “orçamento organizacional”.
Isoladamente, “Planejamento” quer dizer pensar e definir COMO fazer, sendo o “Plano” o resultado do planejamento. Já o termo “obra” se refere à etapa de execução de um produto de um empreendimento de construção.
Juntando tudo, “Planejamento de Obra” é definir COMO executar o produto de um empreendimento de construção civil.
Planejamento define o COMO: o caminho e sua margem aceitável.
Em outras palavras: “Planejamento de Obra” é, para cada período de tempo desejado (dia, semana, mês, ano), definir tudo o que deve ser feito, quem deverá fazer, quando cada coisa deverá ser iniciada, a que velocidade deverá ser executada, com quais insumos, e quanto deveremos gastar em cada coisa.
Para produzir essas informações, as construtoras e incorporadoras apresentam departamentos inteiros de Planejamento (nas empresas de grande estrutura fixa) e consultorias terceirizadas (é comum vermos uma parte do trabalho do planejamento sendo terceirizada para agilidade e oxigenação de ideias na empresa). Esses departamentos e consultorias de planejamento possuem algumas ou muitas das seguintes atribuições:
- fazer a viabilidade econômico-financeira de determinado produto;
- elaborar o fluxo de caixa do empreendimento;
- pesquisar de soluções executivas para utilizar em determinados produtos;
- realizar a coordenação de projetistas;
- elaborar memoriais descritivos;
- fazer o orçamento analítico da obra;
- fazer o cronograma de atividades da obra;
- desenvolver produtos imobiliários;
- elaborar layout de canteiro de obras;
- fazer o cronograma de compras e contratações da obra;
- elaborar o plano de qualidade da obra;
- elaborar planilha de controle de serviços e materiais;
- e a lista se estende…
Importância do Planejamento
O que vimos até aqui demostra um grande esforço para se gerar planos o planejamento de obra, então, por que todo esse esforço se o planejamento de obra em si não produz uma parede sequer que possa ser entregue ao cliente? Afinal, quem faz o trabalho que pode ser usufruído por um cliente é a equipe de execução da obra, que transforma o que foi planejado em produto.
O fato é que o plano é o que norteia o trabalho da equipe executora da obra para que o produto seja construído. E como o produto é caro e o tempo de construção é longo, investimos esforços no planejamento: porque há pouco espaço para tentativa e erro.
Para realmente enxergar o valor do planejamento, ainda falta acrescentarmos dois componentes nessa estória. No meio do caminho, antes de termos o produto final, para todas as pessoas envolvidas tomarem ciência de que a execução está fazendo um bom trabalho, unir-se-ão ao Planejamento, o Monitoramento e Controle. Entra em cena o famoso “Planejado X Realizado”.
MONITORAMENTO mede onde estamos – CONTROLE age para manter dentro das margens.
O monitoramento trata de medir algumas variáveis do que foi efetivamente realizado pela execução e de comparar seus valores com os valores que o plano dizia que deveriam estar desempenhando.
Em seguida, o Controle de obra implementa ações a serem realizadas para que o desempenho da obra não saia dos limites desejados. Ou seja, o Controle de obras atua quando o monitoramento apresentar:
- diferenças entre o que foi realizado e o que que foi planejado, ou;
- tendências de que o desempenho da obra possa sair fora de controle em breve.
Softwares, Sistemas e Ferramentas
Sim, é recomendável o uso de softwares e ferramentas. Hoje temos todo tipo de sistemas e dispositivos e existem milhares sendo criados e aprimorados. Com mais facilidade de acesso e custos diminuindo, a tecnologia agiliza e economiza.
A única ressalva é que, se sua empresa ainda não tem todos esses processos integrados, ela não pode se beneficiar totalmente de sistema algum, por melhor que este seja. Muitas empresas sabem que podem fazer melhor e partem direto para a aquisição de um sistema, na esperança de que ele resolva todos os problemas. Isso pode acabar piorando tudo, porque a implantação de um sistema demanda muito esforço, conhecimento e dinheiro.
Portanto, use softwares, sistemas e ferramentas, mas, antes, integre seus processos de planejamento, monitoramento e controle de obras e tire o máximo da ferramenta.
Em tempos de Coronavirus, isso só agrega ainda mais valor para as organizações.
Conclusão
Possuir processos integrados, completos e robustos de planejamento de obras (e seus “irmãos” monitoramento e controle) já é muito acessível a qualquer empresa: terceirizar está mais simples e a tecnologia está mais acessível.
Buscando a excelência, é impressionante quanta sinergia positiva emerge entre os processos, os departamentos, os consultores, os sistemas de informação, as obras e a organização.
Como recado final, veja em que ponto sua empresa está e construa, além de obras, processos integrados e de excelência.
Assim, você aumentará as chances de sucesso de seus empreendimentos, aumentará o conhecimento e a eficiências de custo e diminuirá riscos.
Pesquisa DataZAP Impactos COVID-19
Pesquisa da DataZAP sobre o impacto do COVID-19 no Mercado Imobiliário
Realizada entre 24 e 29 de março com mais de 1200 profissionais.
Seguem 3 pontos muito interessantes sobre o resultado:
- 95% dos profissionais disseram ter sido afetados -> OK, extensão ampla conforme o previsto;
- Cerca de 1/4 disseram que clientes correram pra assinar contratos -> curioso: clientes correram pra resolver logo suas situações;
- Inversão de papéis: a Indústria está mais pessimista que os Consumidores -> uma eventual retomada pode surpreender positivamente a Indústria!
Enfim, nosso dever é seguir monitorando e nos preparando.
E você, o que vai fazer? Vamos arrumar a casa?
Segue o Vídeo da DataZAP na íntegra com os resultados da pesquisa
O que é GERIC?
O que é GERIC?
O que é, quais os passos para obtenção e qual a importância para o financiamento de empreendimentos imobiliários
Introdução
Financiar seus empreendimentos é um tema recorrente nas atas de reunião da alta gestão de Incorporadoras e Construtoras. O uso da tomada responsável de crédito é um recurso precioso e uma composição estratégica que, além de viabilizar o empreendimento, pode fazer com que a rentabilidade de cada investidor do empreendimento aumente.
No Brasil, os bancos públicos se especializaram em oferecer crédito e se tornaram referência para o mercado: o famoso GERIC se consolidou como um importante marco para as organizações que o possuem.
Neste artigo, vamos saber o que é o GERIC, sua importância e as etapas necessárias para sua obtenção.
Histórico Brasil e GERIC
O Brasil viveu um período de crescimento no mercado habitacional a partir de 2005 e 2006, sendo que em 2011 pode-se observar o boom da construção civil, com um lançamento desenfreado de empreendimentos imobiliários, apoiados sobre a premissa do crescimento da demanda habitacional, logística/comercial e infraestrutura (os dois últimos em decorrência do desempenho econômico). A economia do país chegou a atingir a sexta posição na classificação das maiores economias do mundo em 2011, de acordo com dados do Fundo Monetário Internacional (FMI, 2012).
Incorporadoras e construtoras lançavam empreendimentos no calor do mercado, motivadas pela facilidade de crédito e alta velocidade de vendas, sem se preocupar com o alinhamento do produto oferecido com a demanda de mercado (afinal, a demanda era grande para todos os tipos de produto), com o funding (crédito era facilitado para as empresas) e modelagem econômica. Em resumo, o lançamento de um empreendimento imobiliário significava quase sempre sucesso para as incorporadoras.
Com a desaceleração econômica nos anos seguintes e recente cenário de recessão, idealizar e lançar um empreendimento imobiliário não tem sido uma tarefa fácil, principalmente pelas dificuldades na obtenção de funding (financiamento) para os empreendimentos.
A opção de financiamento a produção apresenta-se como uma das alternativas mais seguras para as construtoras e incorporadoras atualmente, onde a exposição de caixa é reduzida e a taxa de interna de retorno (TIR) consequentemente potencializada.
No horizonte do mercado habitacional, a principal entidade concedente de crédito para as empresas do setor é a Caixa Econômica Federal (CEF) seja na linha habitacional popular (através do programa Minha Casa, Minha Vida) seja na linha médio e alto padrão (através do financiamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE).
Mas, para que uma construtora ou incorporadora consiga acesso ao crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal e se habilite a vender imóveis na planta (o que dá ao cliente uma dupla garantia: a garantia de entrega da construtora e de financiamento da venda e da construção do imóvel pela Caixa Econômica Federal), empresa necessita qualificar-se no sistema de Gerenciamento de Risco de Crédito da Caixa Econômica Federal, popularmente conhecido como GERIC.
Etapas para Obtenção
Para a obtenção do GERIC, a Construtora/Incorporadora é submetida a um processo rigoroso de análise de risco da empresa, principalmente nos âmbitos:
- Contábil/Fiscal: Análise no mínimo dos últimos 3 balanços da empresa;
- Capacidade de gestão: Comprovar através de uma auditoria técnica da CEF capacidade gestão Administrativa/Financeira;
- Capacidade técnica: Avaliação do Engenheiro responsável e obras já executadas.
Os critérios são rigorosos para assegurar a adimplência e as exigências de restrição excluem grande parte das empresas que se submetem a essa análise de Risco para obtenção deste tipo de crédito.
Para mitigar esse risco de exclusão no processo de análise de risco, é importante que as Construtoras/Incorporadoras com estrutura organizacional mais frágil procurem apoio especializado, uma vez que o processo exige o preenchimento de diversos formulários modelos da Caixa e cada documento ou certidão apresentada possui validade específica. Além disso, o trânsito do processo dentro da Caixa tende a ser moroso (comumente, a resposta de uma das etapas demora entre duas e quatro semanas), sendo necessário o conhecimento da dinâmica dos processos para a correta condução dos mesmos.
Uma vez passado e aprovado pelo processo de GERIC da Caixa, a Construtora/Incorporadora passará a ter um limite financeiro financiável pelo banco. Ou seja, ela será capaz de realizar um empreendimento com a tomada desse crédito para apoio à produção adequando-se aos limites desse crédito e conciliando sua exposição de caixa da organização para o empreendimento que deseja construir. Em outras palavras, uma Construtora/Incorporadora “gericada” é elegível a financiar seus empreendimentos através de bancos públicos dentro de seu limite aprovado pelo GERIC.
Etapas para o Financiamento do Empreendimento
Uma vez aprovada pelo GERIC, a construtora ou incorporadora pode definir o empreendimento que deseja construir e pode submeter esse projeto/empreendimento à próxima etapa de análise.
Dessa maneira, antes da contratação do efetivo financiamento com a Caixa Econômica Federal, pode-se apontar que o último processo que envolve o GERIC seja a Análise Preliminar de Engenharia. Essa análise busca avaliar os seguintes parâmetros de um empreendimento proposto pela Construtora/Incorporadora:
- Análise do Entorno do Empreendimento – Integração à sociedade e atendimento das concessionárias de Água, Esgoto e Energia;
- Plano de Vendas;
- Impacto financeiro do empreendimento na Organização;
- Valor necessário a ser financiado pela Caixa Econômica Federal;
- Capacidade Técnica da Construtora/Incorporadora para execução do empreendimento.
A partir daqui, com a análise do empreendimento aprovada, a empresa “gericada” tem o empreendimento aprovado para financiamento e os recursos são liberados conforme o grupo de compradores interessados comprove individualmente sua capacidade de pagamentos.
Conclusão
Em tempos de instabilidade e previsibilidade política e econômica baixas, as Incorporadoras e Construtoras devem se valer de todos os recursos disponíveis para honrar seus compromissos e cumprir sua missão de construir.
E, independente do foco de atuação, o GERIC demostra que a empresa que o possui detém competência técnica e econômica e capacidade operacional e gerencial de desenvolver e realizar seus empreendimentos. Portanto, ser uma empresa “gericada” é um reconhecimento altamente recomendado.
Finalmente, com as incertezas aumentando perante um cenário de coronavirus, devemos estar cientes que a construção civil é um excelente pilar de recuperação econômica e social, pois distribui renda a trabalhadores, sua cadeia direta e sua cadeia indireta.
Quem estiver preparado, sairá na frente!
Por Que As Obras Atrasam?
Cronograma de Obra com Método de Monte Carlo
Veja por que as obras tendem a discordar do cronograma planejado
Introdução
Prazo é, sem dúvida, um assunto importantíssimo em gestão de obras. Dependendo da obra, pode ser o quesito mais importante, ficando acima mesmo do custo: “a obra tem que acabar em novembro para inaugurarmos antes do natal, mesmo que custe mais!”
Devido a essa importância, métodos, ferramentas e processos são empregados largamente para não deixar o prazo escapar (hoje existe um amplo arcabouço de opções e exemplos de aplicação, bem como diversas tecnologias e “APP’s” para ajudar).
Iremos investigar como o cronograma da obra é determinado e quais conceitos estão envolvidos. Falaremos sobre variações que ocorrem no dia-a-dia da execução da obra.
Veremos que realmente é preciso um grande esforço para tentar garantir que a obra termine no prazo: descobriremos que a probabilidade de a obra terminar na data mais provável estimada nem sempre é uma probabilidade alta. Investigaremos as probabilidades aplicando o Método de Monte Carlo para analisar um cronograma de uma obra hipotética muito simples, com apenas 12 atividades.
O resultado pode ser surpreendente.
Como se Determina o Prazo
Podemos definir o prazo da obra como o tempo necessário para que todas as atividades do empreendimento sejam concluídas.
Naturalmente, após realizamos a lista de todas as atividades necessárias para executar a obra, o prazo de término irá variar conforme as durações que vamos estimar para cada atividade e conforme a sequência de execução que vamos determinar (qual atividade precisa ser concluída antes de começar uma nova atividade).
Com a lista de atividades e as definições de duração das atividades (estimadas) e de sequenciamento das atividades, o cronograma revela a duração total da obra através de seu caminho-crítico.
Exemplo de Caminho-Crítico
Dada uma obra composta das atividades A, B, C, D e E, com durações estimadas, respectivamente, de 5, 3, 4, 6 e 2 dias úteis (d.u.) e sequenciamento determinado pela tabela 1, encontramos o caminho crítico A-D-E (figura 1).
Tabela 1 – Sequenciamento das atividades A, B, C, D e E.
Figura 1 – Exemplo de caminho-crítico (cronograma lançado no software Microsoft Project).
Em nosso exemplo, o cronograma da figura 1 é concluído no dia 20/05. Observe que essa data de término é determinada pelo caminho A-D-E e, caso alguma dessas atividades atrase, o prazo da obra também será atrasado. Por essa razão o caminho A-D-E é chamado de caminho-crítico.
Observe também que as atividades B e C precisam ser realizadas após a conclusão da atividade A, de modo que o caminho A-B-C constitui um caminho NÃO crítico, uma vez que o caminho A-B-C termina antes do dia 20/05 (termina no dia 19/05). Como consequência, se a atividade B (ou a atividade C) demorasse 1 dia a mais para ser concluída, a obra continuaria a ser concluída no dia 20/05, sem atraso de término.
Influência das Durações no Caminho-Crítico
O que aconteceria se aumentássemos a duração da atividade B para 4 d.u. e diminuíssemos a duração da atividade D para 5 d.u.? Veja o impacto na figura 2.
Figura 2 – Mudança de caminho-crítico – alterando durações.
A data de término da obra não mudou, continua sendo 20/05, mas o caminho A-D-E deixou de ser crítico, porque ele termina no dia 19/05. O caminho A-B-C se tornou o caminho-crítico do empreendimento.
Influência do Sequenciamento no Caminho-Crítico
O que aconteceria se alterássemos o sequenciamento das atividades B e D (tabela 2)? Veja na figura 3 o que acontece com o cronograma.
Tabela 2 – Alterando o sequenciamento das atividades B e D.
Figura 3 – Mudança de caminho-crítico – alterando o sequenciamento.
Nesse novo exemplo, a atividade A sozinha representa um caminho para o término, bem como os outros dois caminhos: B-C e D-E. Agora, os caminhos estão mais paralelizados e o prazo total da obra está mais curto (chamamos isso de paralelismo ou fast tracking).
Dessa forma, nossa obra agora possui 3 caminhos, dos quais, o maior caminho é o caminho D-E, o que, portanto, o define como caminho-crítico da obra.
Mais de um Caminho-Crítico
Normalmente dizemos “o caminho-crítico”, porém, como os empreendimentos possuem milhares de atividades, é comum haver mais de um caminho-crítico. Tomando como base nosso exemplo inicial, veja na figura 4 o que aconteceria se tivéssemos alterado apenas a duração da atividade B de 3 para 4 d.u.
Figura 4 – Dois caminhos-críticos.
No fim das contas, percebemos que as durações e o sequenciamento podem mudar os caminhos até a conclusão do empreendimento e um caminho NÃO crítico pode se tornar crítico, e vice-versa, alterando a data de término da obra.
OK, isso acontece. Mas, então, com que grau as variações que ocorrem nas atividades da obra no nosso dia-a-dia de execução influenciam a data de entrega final do empreendimento?
Variação nas Atividades da Obra
Mesmo um serviço (atividade) de obra bem conhecido pela equipe sofre variações. Normalmente utilizamos a Razão Unitária de Produção (RUP) para medir essas variações de produtividade de uma atividade. Observe na figura 5 a variação da RUP de um serviço medido em homem-hora por metro quadrado (quanto menor a RUP, melhor).
Figura 5 – Variação da RUP diária – adaptado da palestra “COMPOSIÇÕES UNITÁRIAS: Suporte para a previsão de custos e para a gestão dos empreendimentos“ (Prof. Dr. Ubiraci Espinelli Lemes de Souza).
Qualquer atividade, mesmo as altamente automatizadas, apresenta variação. Variações acontecem devido a pequenas mudanças nas inúmeras variáveis que influenciam no resultado do trabalho. Na construção civil, em que o arranjo físico da produção é o posicional, ou seja, o produto a ser transformado é fixo e os recursos necessários para produzi-lo vão até o produto fixado, variações são o status quo.
Podemos citar entre as variáveis que influenciam as durações das atividades: número de recortes existentes nos locais de aplicação (como recortes em paredes), tamanho das peças que serão aplicadas (como em peças cerâmicas), tecnologia de apoio (utilização ou não de equipamentos e ferramentas), fluxo de materiais para aplicação (abastecimento contínuo ou intermitente, estoque de segurança ou não), clima/tempo (chuvas e tempestades), cansaço físico (ritmo intenso por muitos dias), estado psicológico (como preocupações “extracampo”), experiência do funcionário, dosagem do ritmo de produção do funcionário durante o dia (“corre” num período e desacelera em outro), faltas de funcionários, etc.
Modelando com o Método de Monte Carlo
Vamos aplicar o método de Monte Carlo em uma obra de apenas 12 atividades e observar o que acontece com seu prazo final. Veja o cronograma da figura 6.
Figura 6 – Obra simples com 12 atividades com os caminhos-críticos A, B e C.
Nosso cronograma possui 3 caminhos para o término, os caminhos A (atividades 1, 2, 3, 4 e 12), B (atividades 1, 2, 5, 6, 7, 8 e 12) e C (atividades 1, 2, 9, 10, 11 e 12).
Nessa configuração, as durações estimadas são as “mais prováveis” de acontecerem e os três caminhos são críticos, totalizando de 22 semanas de obra. Perceba que uma variação para menos nas durações das atividades faz com que um caminho crítico deixe de ser crítico e que uma variação para mais nas durações faz com que um caminho fique maior que os outros e se isole como único caminho crítico da obra.
Aplicaremos o método de Monte Carlo, realizando o seguinte experimento:
- vamos variar aleatoriamente a duração das atividades do cronograma (adotando a distribuição estatística triangular), considerando as estimativas de valores “super otimista”, “mais provável” e “super pessimista” (tabela 3);
- vamos monitorar a soma das durações dos três caminhos e determinaremos a duração total da obra com base no caminho de maior duração (será o caminho-crítico da simulação);
- vamos rodar uma simulação preliminar 200 vezes para calcular o tamanho da amostra necessário para termos representatividade adequada (tabela 4);
- vamos rodar 20.000 simulações de execução dessa obra;
- analisaremos o comportamento do prazo final de término dessas 20.000 “execuções de obra”.
Tabela 3 – Modelagem das durações para o método de Monte Carlo.
Tabela 4 – Cálculo do tamanho da amostra mínimo: 224 simulações.
Probabilidade de Terminar no Prazo (Resultado das Simulações)
Nossa simulação trouxe como resultado o histograma abaixo (figura 7).
Figura 7 – Histograma das 20.000 simulações.
Rapidamente, é possível perceber que a média da simulação (aproximadamente 23,5) é superior às 22 semanas que o cronograma previa como término mais provável da obra. Na verdade, conforme demostra a figura 8, a probabilidade de terminarmos essa obra dentro do prazo do cronograma, em até 22 semanas, é muito baixa: é de apenas 9,0%!
Figura 8 – Probabilidade de terminar em até 22 semanas: 9,0%.
Perceba na tabela 5 como as probabilidades de término variaram na simulação:
Tabela 5 – Probabilidades de término encontradas.
Como se Prevenir
Se realizarmos o empreendimento simulado por 20.000 vezes, o prazo de término iria variar entre 20,1 e 27,5 semanas. A duração super otimista nunca aconteceria, nem a duração super pessimista, porém o término que o cronograma determina tem baixa probabilidade de ocorrer (9,0%). Também seria fortemente recomendado à construtora empreitada que seu deadline contratual fosse de 25 semanas (probabilidade maior que 90%).
Nesse cenário de surpreendente, é admirável que algumas obras terminem conforme o cronograma planejado.
Podemos concluir que o planejamento de obra, por si só, não garante a entrega da obra dentro do prazo esperado. O “pulo do gato” é lançar mão de um sistema de monitoramento e controle constante e integrado, capaz de identificar gargalos da execução que aumentam a variabilidade das atividades da obra; este sistema, sim, deve ser pautado no planejamento.
Por fim, é o monitoramento e controle da execução, pautados num planejamento coerente, é o que garantirá o sucesso do empreendimento perante a seus clientes, sua organização e demais partes interessadas.
E o melhor: todo esse controle é mais barato do que você imagina.
Construção Civil e Coronavirus
Em tempos de Coronavirus, talvez tenhamos boas notícias.
O Estadão apurou que o Ministério do Desenvolvimento Regional estuda maneiras de impulsionar a Construção Civil.
A ideia seria utilizar recursos que foram destinados a prefeituras e que ainda não foram usados. Os técnicos estão mapeando o volume desses recursos, mas há bastantes complicações de se operacionalizar sua utilização.
De qualquer forma, felizmente, o Orçamento atual reserva R$ 2,7 bilhões para o Minha Casa Minha Vida, suficiente para manter as obras atuais.
Enfim, cada vez mais, precisamos utilizar sabiamente os recursos disponíveis em nossos empreendimentos.
Confira a reportagem: Aqui.
#construcaocivil #mercadoimobiliario #controledeobra #gestaodeempreendimentos
O Planejamento, Monitoramento e Controle de Obras – As Etapas e Eventos típicos durante o ciclo de Vida do Empreendimento Imobiliário
Introdução ao Planejamento e Controle de Obra
Independentemente da maturidade e do segmento de sua empresa, é comum que sempre se persigam oportunidades de se fazer melhor: ganhando mais, gastando menos ou correndo menos risco.
Nas empresas da construção civil, as oportunidades normalmente se escondem na complexidade que existe ao se realizar cada uma de suas atividades e processos, inseridas num ecossistema também complexo, repleto de partes interessadas (stakeholders) internas e externas.
A arma-chave que dá o poder de perceber e enxergar essas oportunidades é o planejamento, monitoramento e controle. Essa arma compõe as principais áreas do gerenciamento de projetos e há muitas referências boas para desenvolver um excelente processo para nossas empresas da construção. O processo deste artigo nasceu dessas melhores práticas internacionais e da experiência prática do dia-a-dia.
Dessa forma, para nortear as empresas da construção, apresentaremos o grande processo de Planejamento, Monitoramento e Controle durante todo o ciclo de vida do empreendimento. Em maior ou menor grau, poderá ser aplicado por qualquer empresa do setor, ainda que as nomenclaturas variem de empresa para empresa e os detalhes variem de empreendimento para empreendimento.
Macrofases do Ciclo de Vida do Empreendimento
Adotaremos a premissa de criar um processo completo e integrado. O cuidado aqui é não raciocinar de forma exclusivamente departamental, muito comum dentro das organizações, mas pensar de forma a enxergar os processos acontecendo e suas interações antes da obra, durante a execução e após a obra.
Podemos observar três macrofases principais:
Macrofases: Antes – Durante – Após Obra.
Avaliação do Empreendimento (Antes) –a ideia do empreendimento (normalmente surgida como sugestão de experiências anteriores, potencial oportunidade ou ideia original) é afinada até que se comprove viável e o empreendimento seja aprovado. Trata-se de validar a ideia de valor para o cliente consumidor final e possui alta incerteza, devido aos vários atores existentes (muitos deles do setor Público). Áreas da mais atuantes: Comercial, Marketing, Jurídico, Arquitetura, Planejamento.
Execução das Obras (Durante) – o produto do empreendimento é efetivamente construído. Além da execução da obra e seu abastecimento de suprimentos, passamos pela transformação das especificações do produto iniciais em especificações executivas detalhadas, pelo planejamento, ao estabelecer o desempenho pretendido de cada etapa, pelo monitoramento, ao medir o desempenho apresentado em cada etapa, e pelo controle, atuando sobre onde forem identificados desvios. Áreas da mais atuantes: Engenharia, Suprimentos, Qualidade, Planejamento.
Obtenção dos Benefícios (Depois) – o produto é entregue aos clientes finais, consumidores, que passam a usufruir dos benefícios do produto. Destacam-se os serviços de atendimento ao cliente, bem como de assistência técnica e atividades da qualidade, retroalimentando o conhecimento organizacional adquirido. Áreas da mais atuantes: Vendas, Serviço de Atendimento ao Cliente/Experiência do Cliente, Serviço de Assistência Técnica, Qualidade.
Fases do Ciclo de Vida do Empreendimento
A partir do exposto, uma nova camada do processo de Planejamento, Monitoramento e Controle pode ser adicionado ao ciclo de vida: as fases do empreendimento.
Tenha em mente que, na prática, a baliza entre onde encerra-se uma fase e inicia-se outra varia de acordo com o contexto da empresa. Novamente, a nomenclatura pode varie bastante, mas podemos identificar a subdivisão abaixo:
- Avaliação do Empreendimento
- Viabilidade
- Aprovação
- Execução das Obras
- Pré-Obra
- Execução
- Pré-Encerramento
- Obtenção dos Benefícios
- Encerramento
- Pós-Obras
Você encontrará o resumo dos objetivos de cada fase nas tabelas abaixo, onde serão descritos detalhadamente as etapas e eventos.
Etapas e Eventos Específicos
Na última camada do processo de planejamento, monitoramento e controle, encontram-se as etapas e os eventos fundamentais.
Nesse nível, iremos descrever as atividades e eventos que norteiam o bom desenvolvimento de um empreendimento imobiliário e suas obras de modo a aumentar a chance de sucesso do negócio como um todo.
Nos sete quadros a seguir (um para cada fase), encontram-se: a nomenclatura de cada etapa ou evento, a indicação das áreas organizacionais que normalmente são responsáveis (coluna “Dono”) do processo e a descrição específica do que de fato acontece em cada etapa.
FASE VIABILIDADEO objetivo é encontrar uma proposta de produto que solucione a motivação da ideia de empreendimento. Também objetiva verificar se esse produto proposto é viável tecnicamente, juridicamente, comercialmente e economicamente. Caso não se obtenha a viabilidade, a ideia é arquivada, sem grandes prejuízos. |
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| Etapa ou Evento | Dono | Descrição |
| Desenvolvimento do Produto / Coleta de Requisitos | Arquitetura / Marketing | São levantamento de dados e requisitos e é elaborada a proposta de projeto urbanístico e implantação e acessibilidade e projeto preliminar das edificações. |
| Obtenção das Diretrizes de Prefeitura e de Concessionárias | Arquitetura / Jurídico | Diretrizes de Prefeitura (Certidão de Viabilidade, Certidão de Diretrizes, Pré-aprovação Municipal, Obtenção da certidão da Prefeitura, Diretrizes, Projeto de Diretrizes, Certidão de Viabilidade) e Diretrizes de Concessionárias de Energia e Água obtidas (Certidão de Viabilidade, Certidão de Diretrizes). |
| Levantamento Planialtimétrico | Arquitetura | Contratação de topografia e levantamento topográfico / planialtimétrico. |
| Opção de Compra do Terreno / Contrato com Terrenista / Contrato com Investidor | Jurídico / Comercial | Para dar segurança jurídica ao processo, é elaborada uma opção de compra do terreno, ou contrato com terrenista, ou contrato com investidor, ou realizado registro de imóveis, ou dada entrada no cartório para registro, ou registrado o imóvel. |
| Aprovação da Viabilidade Jurídica | Jurídico | É verificada a situação do terreno, dos proprietários e outras partes em diversas esferas. |
| Sondagem de Terreno, Ensaio CBR e Contratação do Projeto de Fundação | Engenharia / Arquitetura | Ameaças e oportunidades se escondem no solo do terreno e, devido a isso, é necessário realizar a sondagem do terreno e ensaios de solo (como o ensaio CBR). O projetista de fundações é contratado para dar as opções preliminares dos tipos de fundações. |
| Aprovação da Viabilidade Econômica/Comercial/Técnica | Engenharia / Planejamento / Comercial / Marketing | São realizados estudos técnicos (como estudos de engenharia, hidrogeológicos, de terraplenagem, etc.), estudos viabilidade econômica (viabilidade simples) e estudos de viabilidade comercial (comumente, com uso de informações de geomarketing). |
FASE APROVAÇÃOTem como meta submeter o produto proposto às análises dos órgãos públicos e descobrir algumas informações técnicas preliminares. |
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| Etapa ou Evento | Dono | Descrição |
| Proposta de Produto e Aprovação da Proposta | Alta Direção | A proposta de produto do empreendimento foi definida. Em caso de elevadores definitivos, é importante observar os vãos e fossos para que fiquem compatíveis com os equipamentos disponíveis. |
| Retificação de Área | Arquitetura / Jurídico | É realizada a retificação de área quando necessário. |
| Aprovação do Projeto de Combate a Incêndio | Arquitetura | Os projetistas de combate a incêndio são contratados e a proposta de projeto legal é aprovada junto ao Corpo de Bombeiros. |
| Aprovação do Projeto em Órgãos Públicos | Arquitetura / Jurídico | Conforme cada município e estado, a Prefeitura Municipal solicita aprovações de órgãos públicos, antes de emitir a aprovação do Projeto Legal do Empreendimento. Aprovações de Órgãos Públicos comumente solicitadas no estado de SP: Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (GRAPROHAB), Licença de Instalação, Licença Prévia, Outorga Licença Ambiental, Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB), Instituto Geográfico e Cartográfico (IGC), Agência Nacional de Mineração (ANM, antiga DNPM), Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN), Comando da Aeronáutica (COMAER), Departamento de Águas e Energia Elétrica (DAEE). |
| Aprovação de Departamento/Concessionária de Água e Esgoto | Arquitetura | Aprovação do projeto legal junto às Concessionária de Água e Esgoto. |
| Aprovação de Concessionária de Energia Elétrica | Arquitetura | Aprovação do projeto legal junto às Concessionária de Energia Elétrica. |
| Obtenção do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e Relatório de Impacto de Trânsito (RIT) | Arquitetura | É comum ser solicitado o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) ou Relatório de Impacto de Trânsito (RIT). |
| Aprovação do Projeto em Prefeitura | Arquitetura / Jurídico | Aprovação Final do Projeto Legal em Prefeitura obtida. Normalmente, são emitidos vários “comunique-se” relacionando pendências a serem resolvidas para a aprovação. |
FASE PRÉ-OBRATem por objetivo desenvolver e especificar tecnicamente o produto, promover as ações de regulamentação necessárias para a obra e para o negócio e planejar, determinando que desempenho é esperado para cada etapa da obra. Ocorre um grande esforço de coordenação de projetistas de diversas áreas técnicas, bem como geração das especificações do produto, que serão utilizadas internamente pela engenharia e externamente, quando divulgadas para o mercado. |
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| Etapa ou Evento | Dono | Descrição |
| Sondagem de Terreno, Ensaio CBR e Contratação do Projeto de Fundação | Engenharia / Arquitetura | Ameaças e oportunidades se escondem no solo do terreno e, devido a isso, é necessário realizar a sondagem do terreno e ensaios de solo (como o ensaio CBR). Finalmente, o projetista de fundações é contratado. |
| Elaboração e Aprovação do Memorial Descritivo Detalhado | Arquitetura | É comum ocorrerem inconsistências entre os memorais descritivos de documentos públicos, as especificações dos projetos técnicos, os orçamentos detalhados, os materiais de vendas. Para evitar essa arriscada ameaça, é recomendado que as especificações dos ambientes do empreendimento sejam unificados em um único Memorial Descritivo Detalhado, que servirá de base para qualquer memorial possível. É recomendado que seja aprovado entre diversos usuários. Junto com os projetos executivos compatibilizados, compõe a linha de base de escopo do empreendimento. |
| Contratação do Projeto Estrutural e Definição das Fundações | Arquitetura / Engenharia | O projetista de estruturas é contratado. Também são definidas as opções de fundações do empreendimento. |
| Contratação do Projetos de Instalações | Arquitetura / Engenharia | Os projetistas de instalações hidrossanitárias e elétricas e afins são contratados. |
| Contratação dos Projetos Complementares | Arquitetura / Engenharia | Projetos complementares necessários são contratados: como projeto de gás natural / GLP, projeto de churrasqueira, projeto de fachada, projeto de automação, etc. |
| Abertura de CNO | Administrativo | Abertura do Cadastro Nacional de Obras (CNO, antiga CEI). |
| Abertura da empresa SPE e sua conta bancária | Jurídico / Administrativo | Em alguns empreendimentos, é recomendada a abertura de empresa de Sociedade de Propósito Específico (SPE), bem como sua conta bancária para operações. |
| Alvará de Construção e Comunicação ao Ministério do Trabalho | Administrativo / Segurança do Trabalho | É recomendado que se verifique a emissão e validade do Alvará de Construção e que se comunique o Ministério do Trabalho da iminência de início da obra. |
| Contratação/Constituição da Equipe Gestora da Obra | Engenharia / Recursos Humanos | Conforme a complexidade e tamanho do empreendimento, a equipe gestora deve ser dimensionada, selecionada e contratada (ou alocada) com base nas competências, habilidades e atitudes. |
| Fornecimento de Equipamentos e Serviços de Tecnologia da Informação e Telefonia | Tecnologia da Informação | Dado o tamanho da equipe gestora e localização da obra, os equipamentos e serviços de T.I. e telefonia devem ser dimensionados e providenciados. |
| Criação do PCMAT, PPRA, PCMSO | Segurança do Trabalho | Os documentos de segurança e saúde do trabalho deverão ser elaborados. |
| Criação do Plano de Qualidade da Obra | Qualidade / Engenharia | Conforme o sistema de qualidade da empresa, deverá ser criado o plano de qualidade específico para a obra. Na construção civil, a mais comum é a certificação PBQP-H. |
| Definição de Todos os Níveis do Empreendimento | Arquitetura / Engenharia | Os níveis finais do empreendimento representam um risco à correta compatibilização dos projetos, devem ser definidos com cautela. |
| Ligações Provisória de Água e Energia | Administrativo / Engenharia | Providenciar as ligações provisórias de Água e Energia para abastecer o canteiro de obras. |
| Pátio IBAMA | Administrativo | Normalmente, é necessário realizar o cadastro de Pátio IBAMA, devido à utilização de depósito de produtos e subprodutos florestais nativos (madeira). |
| Vistoria Cautelar de Vizinhos e Contratação de Seguro | Arquitetura / Engenharia | Toda obra causa impacto em seu entorno, portanto, deve ser contratada a Vistoria Cautelar das casas vizinhas ao empreendimento. Outra recomendação simultânea é contratar seguros, como de risco engenharia, de responsabilidade civil e seguro obra (modalidades de financiamento bancário requerem seguros). |
| Definição do Plano de Ataque, Macrologística e Layout do Canteiro | Planejamento / Engenharia / Qualidade / Segurança do Trabalho | Obras possuem arranjo físico posicional, em que o produto a ser transformado é fixo e os recursos transformadores vão ao local da transformação, portanto, é fundamental que evitem-se restrições de sequenciamento, logística e de layout. Para tal, é crucial entender o contexto da implantação do empreendimento, propor alternativas e definir o plano de ataque (divisão, sequenciamento e durações macro das etapas de construção), a macrologística (soluções e equipamentos de movimentação de material, equipamentos e mão-de-obra de forma, possibilitando o bom andamento da obra) e layout do canteiro para cada grande fase da obra (posições e dimensões, passagens de materiais e pessoas, estações de trabalho, locais de estoques, infraestrutura do canteiro, etc.). O documento que reúne todas essas informações é comumente chamado apenas de “plano de ataque”. |
| Orçamentação Analítica (Quantitativos, Serviços, Composições, Unitários) | Planejamento / Engenharia | A partir dos projetos executivos compatibilizados, do memorial descritivo detalhado e do plano de ataque, é realizado o levantamento de quantitativos de serviços a serem realizados na obra e, a partir de uma base atualizada de composições (de serviços) de custos unitários, é gerado o orçamento analítico detalhado. É importante incorporar não apenas os custos diretos do produto, mas também os custos necessários para executá-lo, como custos de equipamentos logísticos, de estrutura do canteiro e da equipe indireta. Também é importante que o nível de detalhamento seja suficiente de modo a facilitar o monitoramento do desempenho da obra. Constitui a linha de base de custos do empreendimento. |
| Cronogramação Analítica e Aprovação do Fluxo de Caixa | Planejamento / Engenharia / Financeiro | A partir do orçamento analítico detalhado e do plano de ataque, é realizado o sequenciamento do serviço e são afinadas as estimativas de duração das atividades, gerando o cronograma analítico detalhado. É recomendado utilizar exatamente o mesmo nível de detalhamento do orçamento analítico, para evitar divergências de monitoramento de desempenho entre orçamento e cronograma. Constitui a linha de base de prazo do empreendimento. |
| Planejamento de Compras e Contratações Estratégicas | Planejamento / Suprimentos | As compras e contratações (Suprimentos) levam certo tempo entre serem iniciadas, concluídas e entregues/disponibilizadas na obra. Essa “demora” depende da natureza do insumo, do processo organizacional e da disponibilidade de fornecedores. Por isso, para cada tipo ou natureza de insumo, deve ser determinado esse tempo para estar disponível em obra. A partir daí, com base no cronograma e orçamento analíticos, é gerado o cronograma de compras e contratações estratégicas, de modo a manter a obra sempre abastecida. |
| Planejamento do Acompanhamento One Page Report | Planejamento | De posse das linhas de base de escopo, de custo e de prazo, é o momento de definir como será realizado o monitoramento e controle do empreendimento. A grande salto para efetivamente monitorar e controlar uma obra é lançar mão do One Page Report (OPR), em que as informações-chave sobre o desempenho da obra são reunidos em um único relatório como o próprio nome diz. O processo envolve, além do próprio relatório, definir as datas em que as medições de desempenho da obra serão realizadas, as datas em que os relatórios OPR serão apresentados à organização (chamadas reuniões de OPR), quem deverá estar presente nas reuniões, e quais informações serão fornecidas por quais pessoas da organização em que datas. Deve-se planejar também como as decisões de controle definidas durante a reunião de OPR serão implementadas após a reunião. |
| Treinamento da Equipe Gestora da Obra | Qualidade / Engenharia | Uma vez alocada, a equipe gestora precisa ser treinada e familiarizada sobre os processos e normas que deverão seguir, bem como envolver-se no planejamento do empreendimento. |
| Contrato com Investidor ou Financiamento Bancário – Planilha de Desembolso e/ou PLS | Planejamento / Jurídico | Conforme o modelo de financiamento do empreendimento, deverão ser elaboradas as planilhas de desembolso e de liberação de serviço (PLS) para serem anexadas ao contrato de financiamento bancário (ou contrato com investidor). Essas planilhas são geradas a partir das linhas de base de custo e de prazo. |
| Incorporação | Jurídico / Administrativo | É realizada a incorporação do empreendimento imobiliário. |
| Definição do Plano de Marketing e Vendas | Marketing / Vendas / Planejamento | A partir das linhas de base do empreendimento, os planos de marketing e vendas do empreendimento podem ser detalhados e as imagens e informações a serem divulgadas para o mercado podem ser elaboradas (ou revisadas). |
| Criação do Projeto de Stand de Vendas e Apto Decorado | Arquitetura / Marketing / Vendas | Se a estratégia de vendas incluir Stand de Vendas e/ou apartamento decorado, seus projetos deverão ser elaborados. Pode haver necessidade de revisar o plano de ataque e as linhas de base do empreendimento. |
| Orçamentação e Cronogramação do Stand de Vendas e Apto Decorado | Planejamento / Arquitetura | Da mesma forma que orçamentação e cronogramação das linhas de base do empreendimento, esses documentos devem ser gerados para o Stand de Vendas e/ou Apto Decorado. Isso porque esses elementos fazem parte das questões relevantes a serem acompanhadas nas reuniões de OPR e, dependendo da complexidade, devem ser monitoradas e controle como “mini-obras”. |
| Execução de Stand de Vendas e Apto Decorado | Engenharia | Comumente, Stand de Vendas e Apto Decorado são executados antes ou simultaneamente ao início da obra. |
| Garantia Bancária Mínima Vendida/Contratada | Vendas | Conforme o modelo de financiamento adotado e a estratégia da organização, a obra não é iniciada até as vendas do empreendimento atinjam a garantia bancária mínima exigida. Normalmente os bancos começam a financiar um empreendimento quando o valor em vendas e em obras executadas atinge o valor dos custos do empreendimento. |
FASE EXECUÇÃOSão aprovadas as especificações técnicas compatibilizadas do produto e o produto é construído. De longe, é a fase mais onerosa de todo ciclo do empreendimento. Grandes esforços são empregados: abastecer a obra com insumos (materiais, equipamentos e mão-de-obra), disponibilizar os insumos nos locais de trabalho no ritmo adequado, treinar as equipes, seguir rigorosamente o escopo do produto e as normas de engenharia, atender às normas trabalhistas, atender aos requisitos de qualidade do setor e da empresa, medir o desempenho realizado, controlar o desempenho, atuando sobre onde houver desvios, reportar o desempenho às partes interessadas e gerir os riscos e o ecossistema do empreendimento. |
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| Etapa ou Evento | Dono | Descrição |
| Aprovação dos Níveis das Áreas Externas | Arquitetura / Engenharia | Os níveis finais compatibilizados do empreendimento são aprovados. |
| Aprovação do Projeto Estrutural e Fundações | Arquitetura / Engenharia | Os projetos estrutural e de fundações executivos compatibilizados são aprovados. |
| Aprovação do Projetos de Combate a Incêndio | Arquitetura / Engenharia | O projeto de combate a incêndio executivo compatibilizado é aprovado. |
| Aprovação do Projetos de Instalações | Arquitetura / Engenharia | Os projetos hidrossanitários e elétricos e afins executivos compatibilizados são aprovados. |
| Aprovação do Projetos de Instalações junto às Concessionárias | Arquitetura / Engenharia | Os projetos hidrossanitários e elétricos e afins são aprovados nas concessionárias (ou departamentos públicos) pertinentes. |
| Aprovação dos Projetos Complementares | Arquitetura / Engenharia | Os projetos complementares executivos compatibilizados são aprovados. |
| Realizar Compras e Contratações Estratégicas | Suprimentos / Engenharia | As compras e contratações são realizadas e monitoradas para abastecerem o relatório de OPR. |
| Execução da Obra | Engenharia | A obra é abastecida com insumos (materiais, equipamentos e mão-de-obra), os insumos são disponibilizados nos locais de trabalho no ritmo adequado, as equipes são treinadas e o escopo do produto e as normas de engenharia são rigorosamente seguidos. São cumpridos os requisitos de qualidade do setor e da empresa. São realizadas as medições de contratos de subempreiteiras. Os riscos (ameaças ou oportunidades) são constantemente monitorados. |
| Controle de Documentação da Obra, de Funcionários e Segurança | Administrativo / Segurança do Trabalho | São mantidos atualizados os registros da regulamentação da obra e de atendimento às normas trabalhistas e de segurança. |
| Controle de Estoque de Obra | Suprimentos / Engenharia | O controle de estoque é realizado no nível necessário para alimentar o relatório de OPR. |
| Controle de Custo e Medições de Obra | Financeiro / Planejamento | Os custos são controlados de forma a permitir a correta apuração para alimentar o relatório de OPR. São realizadas, nas datas previstas, as medições de valor agregado dos serviços já executados pela obra (para reportar à OPR). |
| Controle de Qualidade e Auditorias | Qualidade | Ocorrem o monitoramento dos requisitos de qualidade e auditorias de qualidade periódicas, conforme descritos pelo sistema de gestão da qualidade da empresa. |
| Realizar Reunião de OPR e Boletim de Obra (Comercial) | Planejamento / Marketing | As reuniões de OPR são realizadas conforme foram planejadas. Caso a empresa divulgue informações do desempenho da obra para clientes, são gerados os boletins comerciais da obra. |
| Acompanhar Medição Banco/Investidores | Planejamento / Engenharia / Financeiro | São realizadas as medições de serviços para pagamento de bancos ou investidores, conforme o modelo de financiamento do empreendimento previu. |
| Atenção com Vizinhos e Imagem do Empreendimento | Engenharia / Marketing / Jurídico | Constantemente, atenção e questões com vizinhos (ou com a imagem do empreendimento) são monitorados. |
FASE PRÉ-ENCERRAMENTOAqui, a atenção se volta para os detalhes críticos para um bom encerramento de obra e entrega do empreendimento. As últimas arestas são aparadas e as ações de regulamentação de término são providenciadas. |
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| Etapa ou Evento | Dono | Descrição |
| Constituição do Condomínio | Jurídico | É realizada a constituição do Condomínio. |
| Elaboração do Manual do Proprietário e do Síndico | Arquitetura / Suprimentos / Qualidade / Assistência Técnica / Marketing | São elaborados os manuais do produto, tanto do proprietário quanto do Síndico (contendo o manual das áreas comuns do Condomínio). |
| Definição da Administradora do Condomínio | Jurídico | É definida a primeira administradora do Condomínio, que auxiliará o Síndico e a equipe gestora do Condomínio a cumprir suas funções e à legislação. |
| Regularização dos Projetos através de “As Builts” | Arquitetura / Engenharia | Quaisquer alterações nos projetos executivos devem ser formalizadas através dos projetos “as built”s. |
| Solicitação de Obra de Água e Gás/ Doações a Concessionárias | Engenharia / Administrativo / Jurídico | São solicitadas as obras de ligação de água fria e de gás (natural ou GLP, se houver) do Condomínio. Eventuais obras de doações às concessionárias devem ser realizadas. |
| Solicitação de Obra de Energia, Telefonia e Dados / Doações a Concessionária | Engenharia / Administrativo / Jurídico | São solicitadas as obras de ligação de energia elétrica do Condomínio. Eventuais obras de doações às concessionárias devem ser realizadas. |
| Finalizar as obras de Contrapartidas e Termos de Compromisso | Engenharia / Administrativo / Jurídico | Quaisquer obras de contrapartida do empreendimento ou acordos estabelecidos em termos de compromisso com órgãos públicos devem ser finalizadas. |
| Demolições de canteiros provisórios, Stands de Vendas ou Aptos Decorados | Engenharia | As estruturas provisórias de canteiro ou de vendas (como Stands de vendas ou apartamentos decorados) devem ser demolidos. |
| Obtenção do AVCB / CLCB | Arquitetura / Engenharia | Deve ser solicitada, realizada a vistoria e obtida a aprovação do Corpo de Bombeiros (AVCB ou CLCB, conforme o caso). |
FASE ENCERRAMENTOO momento de os clientes finais, consumidores, gozarem do produto do empreendimento ocorre aqui. As regulamentações de término do empreendimento são finalizadas e ocorrem as entregas de unidades habitacionais, de áreas comuns e de contrapartidas e termos de compromisso assumidos. |
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| Etapa ou Evento | Dono | Descrição |
| Ligações Definitivas de Água, Energia, Telefonia e Gás | Engenharia / Administrativo | As últimas ligações definitivas são realizadas. |
| Baixa na Receita Federal | Administrativo | São realizadas as baixas na Receita Federal. |
| Baixa de Contrapartidas e Termos de Compromisso | Jurídico | As obras de contrapartidas e acordos dos Termos de Compromisso (como TCRAmbiental ou Reflorestamento) do empreendimento devem ser formalmente dados como entregues pelos órgãos públicos. |
| Entrega das Áreas Externas e Manual do Síndico | Engenharia / Assistência Técnica | As entregas das áreas comuns (como piscinas, áreas de lazer, quadras, etc.) são realizadas. São entregues também o manual do Síndico, ou das áreas externas, contendo instruções e planos de manutenção. |
| Obtenção do Habite-se | Administrativo / Jurídico | É obtido o “Habite-se” da Prefeitura para o empreendimento, das unidades habitacionais e áreas comuns. |
| Entrega das Chaves / Unidade Habitacional e Manual do Proprietário | Engenharia / Assistência Técnica | As entregas das unidades habitacionais (das chaves) são agendadas, de forma faseada, e realizadas. Também são realizadas as entregas do manual do proprietário. |
FASE PÓS-OBRASEssa fase tem como intensão manter satisfatória a experiência do cliente, no papel de consumidor, assim que recebe formalmente a unidade habitacional (ou, no caso do cliente Condomínio, quando recebe as áreas comuns). É comum haver grande esforço de atendimento de assistência técnica, de agendamento de visitas para diagnóstico das ocorrências e de agendamento dos eventuais reparos. |
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| Etapa ou Evento | Dono | Descrição |
| Assistência Técnica | Assistência Técnica / Atendimento ao Cliente | As regras de verificação de garantia e responsabilidades são definidas e o processo de atendimento de Assistência Técnica é definido e entra em operação. |
O Que Fazer Agora?
Como vimos, a complexidade de um empreendimento imobiliário é realmente grande e multidisciplinar: é muita coisa.
Por mais experiência que tenha, toda empresa terá dificuldade em gerenciar e cuidar de todos esses detalhes e partes interessadas durante todo o ciclo de vida do empreendimento (o que, não raramente, dura cinco anos entre a ideia e a entrega). Nesse longo caminho, é esperado que coisas positivas e negativas aconteçam e nossos processos terão de ser capazes de lidar com isso.
Sua empresa pode ter processos eficientes ou pode ter um ou outro ponto a melhorar. Porém, ainda que as fases, etapas e eventos variem um pouco, utilize as sete tabelas com as descrições específicas como um checklist do processo atual da sua empresa. É muito provável que você encontre oportunidades para melhorar seu processo.
O desafio que as empresas da construção civil enfrentarão é lançar mão de conhecimento atualizado, pessoas competentes, processos integrados e ferramentas eficazes, de modo a realizar seus empreendimentos de forma eficaz, protegendo o sucesso do empreendimento.
Estejamos preparados!