O que é GERIC?

O que é, quais os passos para obtenção e qual a importância para o financiamento de empreendimentos imobiliários

Introdução

Financiar seus empreendimentos é um tema recorrente nas atas de reunião da alta gestão de Incorporadoras e Construtoras. O uso da tomada responsável de crédito é um recurso precioso e uma composição estratégica que, além de viabilizar o empreendimento, pode fazer com que a rentabilidade de cada investidor do empreendimento aumente.

No Brasil, os bancos públicos se especializaram em oferecer crédito e se tornaram referência para o mercado: o famoso GERIC se consolidou como um importante marco para as organizações que o possuem.

Neste artigo, vamos saber o que é o GERIC, sua importância e as etapas necessárias para sua obtenção.

Histórico Brasil e GERIC

O Brasil viveu um período de crescimento no mercado habitacional a partir de 2005 e 2006, sendo que em 2011 pode-se observar o boom da construção civil, com um lançamento desenfreado de empreendimentos imobiliários, apoiados sobre a premissa do crescimento da demanda habitacional, logística/comercial e infraestrutura (os dois últimos em decorrência do desempenho econômico). A economia do país chegou a atingir a sexta posição na classificação das maiores economias do mundo em 2011, de acordo com dados do Fundo Monetário Internacional (FMI, 2012).

Incorporadoras e construtoras lançavam empreendimentos no calor do mercado, motivadas pela facilidade de crédito e alta velocidade de vendas, sem se preocupar com o alinhamento do produto oferecido com a demanda de mercado (afinal, a demanda era grande para todos os tipos de produto), com o funding (crédito era facilitado para as empresas) e modelagem econômica. Em resumo, o lançamento de um empreendimento imobiliário significava quase sempre sucesso para as incorporadoras.

Com a desaceleração econômica nos anos seguintes e recente cenário de recessão, idealizar e lançar um empreendimento imobiliário não tem sido uma tarefa fácil, principalmente pelas dificuldades na obtenção de funding (financiamento) para os empreendimentos.

A opção de financiamento a produção apresenta-se como uma das alternativas mais seguras para as construtoras e incorporadoras atualmente, onde a exposição de caixa é reduzida e a taxa de interna de retorno (TIR) consequentemente potencializada.

No horizonte do mercado habitacional, a principal entidade concedente de crédito para as empresas do setor é a Caixa Econômica Federal (CEF) seja na linha habitacional popular (através do programa Minha Casa, Minha Vida) seja na linha médio e alto padrão (através do financiamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE).

Mas, para que uma construtora ou incorporadora consiga acesso ao crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal e se habilite a vender imóveis na planta (o que dá ao cliente uma dupla garantia: a garantia de entrega da construtora e de financiamento da venda e da construção do imóvel pela Caixa Econômica Federal), empresa necessita qualificar-se no sistema de Gerenciamento de Risco de Crédito da Caixa Econômica Federal, popularmente conhecido como GERIC.

Etapas para Obtenção

Para a obtenção do GERIC, a Construtora/Incorporadora é submetida a um processo rigoroso de análise de risco da empresa, principalmente nos âmbitos:

• Contábil/Fiscal: Análise no mínimo dos últimos 3 balanços da empresa;
• Capacidade de gestão: Comprovar através de uma auditoria técnica da CEF capacidade gestão Administrativa/Financeira;
• Capacidade técnica: Avaliação do Engenheiro responsável e obras já executadas.

 Os critérios são rigorosos para assegurar a adimplência e as exigências de restrição excluem grande parte das empresas que se submetem a essa análise de Risco para obtenção deste tipo de crédito.

Para mitigar esse risco de exclusão no processo de análise de risco, é importante que as Construtoras/Incorporadoras com estrutura organizacional mais frágil procurem apoio especializado, uma vez que o processo exige o preenchimento de diversos formulários modelos da Caixa e cada documento ou certidão apresentada possui validade específica. Além disso, o trânsito do processo dentro da Caixa tende a ser moroso (comumente, a resposta de uma das etapas demora entre duas e quatro semanas), sendo necessário o conhecimento da dinâmica dos processos para a correta condução dos mesmos.

Uma vez passado e aprovado pelo processo de GERIC da Caixa, a Construtora/Incorporadora passará a ter um limite financeiro financiável pelo banco. Ou seja, ela será capaz de realizar um empreendimento com a tomada desse crédito para apoio à produção adequando-se aos limites desse crédito e conciliando sua exposição de caixa da organização para o empreendimento que deseja construir. Em outras palavras, uma Construtora/Incorporadora “gericada” é elegível a financiar seus empreendimentos através de bancos públicos dentro de seu limite aprovado pelo GERIC.

Etapas para o Financiamento do Empreendimento

Uma vez aprovada pelo GERIC, a construtora ou incorporadora pode definir o empreendimento que deseja construir e pode submeter esse projeto/empreendimento à próxima etapa de análise.

Dessa maneira, antes da contratação do efetivo financiamento com a Caixa Econômica Federal, pode-se apontar que o último processo que envolve o GERIC seja a Análise Preliminar de Engenharia. Essa análise busca avaliar os seguintes parâmetros de um empreendimento proposto pela Construtora/Incorporadora:

• Análise do Entorno do Empreendimento – Integração à sociedade e atendimento das concessionárias de Água, Esgoto e Energia;
• Plano de Vendas;
• Impacto financeiro do empreendimento na Organização;
• Valor necessário a ser financiado pela Caixa Econômica Federal;
• Capacidade Técnica da Construtora/Incorporadora para execução do empreendimento.

A partir daqui, com a análise do empreendimento aprovada, a empresa “gericada” tem o empreendimento aprovado para financiamento e os recursos são liberados conforme o grupo de compradores interessados comprove individualmente sua capacidade de pagamentos.

Conclusão

Em tempos de instabilidade e previsibilidade política e econômica baixas, as Incorporadoras e Construtoras devem se valer de todos os recursos disponíveis para honrar seus compromissos e cumprir sua missão de construir.

E, independente do foco de atuação, o GERIC demostra que a empresa que o possui detém competência técnica e econômica e capacidade operacional e gerencial de desenvolver e realizar seus empreendimentos. Portanto, ser uma empresa “gericada” é um reconhecimento altamente recomendado.

Finalmente, com as incertezas aumentando perante um cenário de coronavirus, devemos estar cientes que a construção civil é um excelente pilar de recuperação econômica e social, pois distribui renda a trabalhadores, sua cadeia direta e sua cadeia indireta.

Quem estiver preparado, sairá na frente!